skip to Main Content

Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Ev ekspertiz veya konut değerleme olarak da anılan işlem, bir konutun değerinin takdir edilmesidir. Sadece değerin değil, teknik açıdan incelemelerin de yapıldığı bir işlemdir konut değerleme.

Konut değerleme, Türkiye’de konut değerleme uzmanları veya gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılan bir işlemdir. Bu uzmanlar SPK’dan lisans almış uzmanlardır. Bu kişilerin yanında henüz lisans almamış dört yıllık üniversite mezunları veya iki yıllık üniversite mezunları da görev alabilmektedir. Bu kişilere de değerleme elemanı ünvanı verilmiştir. Hazırlanan raporlar, değerleme şirketlerinde kontrolör veya denetmen diye isimlendirilen SPK lisanslı uzmanlarca kontrol edilir ve şirketlerin %10 ve üstünde hissesine sahip olan, sorumlu değerleme uzmanları tarafından kontrol edilerek onaylanır.

Konut Değerleme Raporu Kimler Tarafından Talep Edilir

Konut kredisine başvuranlar, bankalara konut kredisi talebinde bulunduklarında eğer kredi çekmeye müsait bir mali yapıları varsa almayı düşündükleri bu konut için ekspertiz yapılması gereklidir. Bu durumda şubeler, genel müdürlüklerine ekspertiz talebinde bulunurlar. Bankaların genel müdürlüklerinde bulunan ekspertiz bölümleri, daireleri veya departmanları anlaşmalı oldukları firmalardan birisini performansına veya bölgedeki tecrübesine göre sahada görevlendirir.

konut-mimari-proje

Sadece bankalar değil, birçok kurum veya şahıs da konut değerleme hizmetine ihtiyaç duyabilir. Örneğin bir beyaz eşya firması, bayilerine teminat karşılığında mal veriyorsa ipotek alması gerekebilir. Veya hukuki işlemlerde örneğin boşanmalarda veya miras durumlarında da tarafsız ve bağımsız bir uzmanın gayrimenkul değerlemesi yapması gerekebilir. Değerleme yaptırmaya karar veren kurum veya kişi gayrimenkul değerleme şirketi ile irtibata geçerek tapu ve talep formlarını ileterek değerleme yapılmasını isteyebilir.

Değerleme şirketi, operasyonu ile kendi bünyesinde bulunan veya sözleşmeli olarak anlaşmalı olduğu uzmanı ile bir değerleme uzmanını konut değerlemesi için yönlendirir. Yaklaşık 2-3 gün süren süreç içerisinde birçok işlem yapılır.

Konut Değerleme Nasıl Yapılır?

Süreç kısa gözüksede yapılan işlemler hem tecrübe ister hem de zaman ister. 2000 yılından bu yana ülkemizde yapılan bu hizmet (daha öncesinde SPK ve BDDK’nın düzenlediği yapı mevcut değildi) oldukça gelişmiştir. Değerleme talebine alan şirketin değerleme uzmanına yönlendirdiğini belirtmiştik. Sonrasında uzman, değerleme şirketi tarafından sağlanan tapu bilgileri tapu dairesine ve belediyeye gider. Hem tapuda hem de belediye o konuta ait projeleri, kararları, ipotekleri tüm detayları ile kayıt altına alır. Bu bilgiler, gayrimenkul satılmasına engel mi, gayrimenkulün yeri doğru mu, bina üzerinde kararlar var mı gibi değeri ve satışı etkilemektedir.

konut-degerleme-olcum

Sonra gayrimenkulü yerinde incelemeye gider. Gayrimenkulü kiracı, mal sahibi veya yetkili birisi gösterirken değerleme uzmanı da gayrimenkulün tapu ve belediyede bulunan projeleri ile uyumlu olup olmadığını tespit etmek için ölçüler alır. Aldığı ölçüleri çalışma kağıtlarına kaydeder ve daha sonra masabaşında bu ölçüleri projeler ile karşılaştırır. Değerleme için içine girilen konutun içinden örnek fotoğraflar, bina ortak alanından fotoğraflar, binanın dışından ve sokaktan fotoğraflar alır. Alınan bu fotoğraflar hem kontrol yapan hem de raporu hazırlayan değerleme uzmanı için gerekli belgelerdir.

emsal-yontemi-emlakcilar

Değerleme Saha Çalışması

Resmi işlemlerin bir kısmı bitmiş, şimdi değer tespiti için saha araştırması başlamıştır. Eğer uzman sürekli gelmediği bir bölge ise 3-4 emlakçı ile konuşarak bölgedeki satılık gayrimenkulleri ve kiralık gayrimenkulleri öğrenir. Değerlemesi yapılan gayrimenkul hakkında bilgi vermeden, mahremiyeti koruyarak bilgi edinmeye çalışır. Elde ettiği bilgileri yazılı hale getirip bölgede gezer. Gezerken o an satışta veya kiralıkta olan gayrimenkullerin fotoğraflarını çeker ve ofisine döner.

konut-degerleme-uzmani

Ofisine gelen uzman, sahadaki tüm satılık ve kiralıkları arayarak bilgileri yazılı hal getirir. Daha sonra kendi veritabınında o bölgede yaptığı işlemlere bakar. Tüm bilgileri topladıktan ve değer hakkında emin olduktan sonra rapor yazımına başlar.

Bazı kurumların kendilerine ait sistemleri vardır. Kimi kurumlarda ise word-excel serbest formatlar vardır. Her iki yapıda da istenen veriler benzerdir. Tüm veriler yaklaşık 8-10 sayfalık yazı haline getirilir. Fotoğraf, projeler, resmi bazı ekran görüntüleri kamu kurumlarından elde edilir ve kroki ile rapora eklenir.

Tüm hazırlıkları biten rapor, kontrol için gayrimenkul değerleme şirketine iletilir. Gayrimenkul değerleme şirketinde görev alan denetmenler raporu önce benzerleri ile bölgesinde kontrol eder. Değeri için veritabanına başvurur. Daha sonra kontrol amaçlı bölgede bulunan emlakçıları arar ve bilgileri teyid eder. Daha sonra proje üzerinde ölçümler yaparak, ölçülerin doğruluğundan emin olmaya çalışır. Tüm kontroller tamamlandıktan sonra rapor sorumlu değerleme uzmanına gelir.

Sorumlu değerleme uzmanı da, kontrol süreçleriyle benzer aşamaları izleyerek kıymet takdiri ve sonuç cümleleri ile değerleme raporunu tamamlar. Tamamlanan rapor artık hazırdır.  Banka için hazırlandıysa bankaya, kurum veya şahıs için hazırlandıysa ilgililere iletilir.

Bankaya iletilen raporlarda, uzmandan sonra izlenen aşamaların tamamı yeniden izlenir.

Konut Değerleme Raporu

Konut değerleme raporu, yukarıda bahsedilen finansman sürecinden gayrimenkul değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları tarafından hazırlanmaktadır. İçeriği itibariyle konut değerleme raporu, tapu bilgileri, imar bilgileri, proje bilgileri, gayrimenkulün fiziki bilgileri ve piyasa araştırma bilgileri ve birçok detayı içermektedir.

Bu yazıda 40 yorum var
  1. Merhabalar. Banka 22.01.2018 tarihinde almak istediğim eve ekspertiz gönderdi.Normalde 1 gün içinde cevap gelir dediler.Hala bir cevap yok.Sorum şu 170000 TL değerinde yeni binaya ekspert %80 konut kredisi onayı verir mi ve süreç ne zamanda sonuçlanır? Ekpert eve gittiği halde banka hesabımdan ücreti kesilmemiş.Sizin danışmanlıkta kimse sorularıma cevap vermedi ve telefonu suratıma kapattı.Umarım buradan yardımcı olursunuz.
    Teşekkürler.

    1. Elvina Hanım, öncelikle şunu ifade edeyim; şirketimiz bu sorulara cevap veren bir danışmanlık veya devletin bir kurumu değil. Biz bir değerleme şirketiyiz. Sizin işinizi bizim yapıp yapmadığınızı da bildiğinizi sanmıyorum. Bilseniz de, ekspertiz sürecinde değerleme şirketleri ile müşteri arasında (burada banka oluyor) gizlilik anlaşması olduğundan size süreç hakkında bilgiyi sadece krediye başvurduğunuz banka verebilir. Değerleme süreci, burada eğer okuduysanız görmüş olmalısınız birçok aşamadan oluşuyor (yukarıda hepsi yazılıdır) bu sebeple bir günde biten bir işlem değildir. İşlem bizde olmadığından, çalışma arkadaşlarımız gerekli bilgileri size telefonda da sağlamışlardır. Süreç hakkında bankanızdan yardım almalısınız. İyi günler.

  2. İyi günler ben % 80 bitmiş bi ara buldum bankadan kredim onaylandın tek iş eksperin görmesi. Bitmemiş daire için ekspertiz fiyatı düşürür mü ? Dairenin bitmesini beklemek mi lazım? Teşekkürler

    1. Merhaba Serhat Bey,
      Her kurumun uygulaması farklı yönde olmakla birlikte, genel usül yapılan kısımlar değere dahil edilir eksik imalatlar hariç tutulur değerden.
      Güle güle oturmanız dileğiyle.

  3. Ben 5 yıl önce kredi kullanarak ev aldım şimdi evi satacam ekspertiz güçlendirme ruhsatı olup güçlendirme iskanı olmadığı için onay vermedi kredi cektigimdede aynı sorun vardı neden farklı veya başka ekspetizde aynı sorunla karsilasirmiyim ne yapmam gerekir

  4. Merhaba arkadaşlar konut değerleme uzmanları ekspertiz raporlarına imza atabilirler mi

    1. Hızır Bey,
      Konut değerleme lisansı ile konut değerleme işlemleri yapabilme yetkisi var. Bir takım kısıtlamalar ise, sözleşme yapılmış kurumlar tarafından getirilebiliyor. Bu durumda, o sözleşmeye bağlı hareket edilmesi gerekiyor.

  5. Slm.ben Ümit Meslek yüksek okulu 2 yıllık pazarlama mezunuyum. Konut değerleme lisansı alabilmem için hangi sınavlara girmem gerekiyor. ders modulümü nasıl temin edebilirim ?

  6. Merhaba
    28.11.2019 tarihinde öğleye kadar satın almak istediğimiz eve expert geldi. Gerekli işlemlerini, kayıtlarını ve verilerini toparlayıp gitti. Bugün (01.11.2019) banka memurunu haber olup olmadığıyla ilgili aradım. Kendisine raporun geldiğini ancak süre dolmadığı için açamıyor olduğunu iletti. Bu şekildeki bilginin doğru olup olmadığını öğrenebilir miyim ? Kredi ile ev almak bu denli zor olmamalı geri dönüş beklemekteyim. Teşekkür ederim.

  7. Iyi günler.Bankadan kredi çekip ev alacağız eksper atandı ve evi görmek için içinde kiraci bulunan eve girmek istiyor.Kiraci her gün oyalıyor ev göstermiyor 2 haftalık süreç devam ediyor.Banka üzerinden iletişime geçilen eksper dosyayı evin dıştan çekerek onay verebilir mi? Sonucta mesken göstermek istenmiyorsa eve zorla girilemez.Ne yapılabilir?

      1. Merhaba Celal Bey,
        Oğuz beyin bahsettiği durumu bizlerde yaşıyoruz pandemi sürecinden dolayı kiracı şehir dışında ve exper sürecini daireyi gösteremeyeceğimiz için bir türlü başlatamadık. Son bir hafta içerisinde yakın bir dostumuz daire satın alımı için exper süreci başlattı ve gelen 2 experde daire içi fotoğraf çekilmeden raporu tamamlayıp bankaya ilettiler ve kredileri onaylandı. Bu durum pandemi sürecine özgü bir durum mudur diye expere sordum eskidende dışardan rapor yazılabiliyordu gibi ifade ettiler. Bu konu hakkında ki fikirlerinizi merak ediyorum. Teşekkürler

        1. Merhaba Ferhat Bey,
          Dışarıdan ekspertiz COVİD sürecine has.
          Sadece ticari kredilerde, tekrar eden ekspertizlerde nadiren izin verilebilen bir durum.
          İyi günler.

  8. Merhaba

    Benim parasını ödediğim bir rapor nasıl eksper şirketi iel banka arasında gizli bir anlaşmaya dönüşüyor bunu anlamış değilim. Kredi onaylansada onaylanmasada para benden çıkıyor. Yani istediğim zaman raporu görebilmem gerekiyor. Burada bir çelişki yok mu?

    1. Merhaba İrfan Bey,
      Siz dilerseniz kendiniz ekspertiz yaptırabilirsiniz. Böylece tüm detaylara hakim olursunuz. Banka değerlemeyi kendi teminatı için yaptırıyor. İlerde belki düzenlemeler değişebilir, şimdilik durum böyle.
      İyi günler.

  9. Merhaba Oğuz bey,

    Daha önce özel banka tarafından gönderilen expertte 95 bin TL konut kredisi çekilebilir onayı verilmişti satın alma işlemi henüz gerçekleşmedi. Şuan kredi oranlarının düşmesiyle devlet bankasından expert gönderme durumumuz oluştu.Sizce bu expertin daha düşük fiyat çıkarma ihtimali olur mu.Konu hakkında desteğinizi talep eder, iyi çalışmalar dilerim

    1. Merhaba konut kredisi başvurusu da bulundum banka onayladı ekspertiz raporu eve 275 bin TL fiyat verdi banka bunun 247.500 bin TL vermek yerine banka 200 bin verdi 180 bin kullana bilirsiniz diye cevap verdi benim alacağım ev 275 bin TL neden böyle birşey oldu anlamış değilim burda sorun bankada degilmi 1000 bin TL ben ekspertiz parası ödedim burda satici ve alıcı da sorun yok ekspertiz de de sorun yok sorun bankada o zaman ben o 1000 TL mı almak istiyorum çünkü banka ekspertiz verdiği 275 bin TL paranin karşılığında 95 bin TL kesmiş oluyor şaka gibi bana baştan söyleyin size bu fiyat çıkar veya size kredi çıkmaz diye bilirdi neden ben 1000 TL boşa vereyim sizden ricam paramı nasıl alırım

  10. Merhaba,

    Avantajlı konut kredisinde sıfır evler için 0,64 , 2. el için 0,74 faiz belirtilirken,

    Bahsedilen sıfır ev tanımı nedir?

    * Yapı Müteahhidinden satılması mı?
    * İskan tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satılması ?
    * 1 yılı aşkın süre geçse dahi hiç kullanılmamış olması mı?

    sıfır ve 2. el iki daire arasında kararsız kaldım.
    Bina yaşı 2 yıl ancak hiç kullanılmamış. hangi durumda değerlenir bilgi verebilir misiniz.

    İyi çalışmalar.

    1. Merhaba Ercan Bey,
      İster mütaahhit ister kat karşılığı daireleri edinmiş arsa sahibi olsun; her ikisi de sıfır ev tanımına girer.
      Satın alacağınız dairenin değerlenmesi o lokasyonun dinamiği ile ilgili bir arz/talep meselesidir.
      Mesela Metro, Marmaray, Finanskent gibi yeni ilan edilen proje ve uygulamalarla birlikte gelecekte yeni bir çekim merkezi oluşturmak demektir. Dolayısıyla bu lokasyonlarda alacağınız bir gayrimenkulün hikayesi olduğundan talebin güçleneceğini; değerleneceğini varsayabiliriz…
      Bilgilerinize

  11. Merhaba daha önce hiç kullanılmamış sıfır daire üzerinde daire hissedarları arasında hak devri söz konusu konut hiç kullanılmamış ve sıfır durumda bu devir konutun 2.ele dönüşmesine neden olurmu güncel sıfır ev kredi imkanından faydalanabilirmiyiz?

  12. Merhaba,

    Alacağımız daire mütahitten ancak içerisinde kiracı var. Kredi kullanacağımız için ekspertiz tarafından daha önce satıl olmadığı için sıfır daire olarak değerlendirilir mi?

    Teşekkürler

  13. Merhabalar
    Bir ev için ev sahibi ile anlaştık.tapudaki arsa payını hesapladığımda 25 metrekare çıkıyor. Ancak oturma raporunda 88 metrekare yazıyor. Eksper bugün gelip eve baktı ve evşn metrekaresinşn önemli olduğunu belirtti. Eksper bu evin metrekaresini hangisini baz alarak hesaplıyor

    1. Eksper evin plan/proje/iskan vs belgeleri inceliyor; uyumsuzluk görmesi halinde ölçümler yapar. Tapuda gördüğünüz arsa payı dağılımıdır.

  14. Raporda eksık geldı tekrar exper raporunu degerlendırme ye girdire bilir miyiz girerse yınemi exper ucretı odeyecegız

  15. Merhaba biz bi ev almak istiyoruz yaşı 29 binanın birde bina etrafı pek temiz kullanılmamış konum olarak guzel experts gelip evin içine de bakıcak mı eşim sordu ev sahibi veya bende gelicekmiyim ekspertiz geldiği zaman Hayır demişler onlar gelip kendileri bakıyor demiş evin içine bakmadan nasıl nasıl değer verirler olur mu öyle

  16. Merhaba, bizde de Buket hanımla aynı durum var. Bizim olmayan ve içinde oturmadığımız dairenin kira kontratını nasıl üzerimize alıcaz anlamadım?

  17. Sayın yetkili
    Kentsel dönüşüm kapsamında Belediye tarafından hak sahiplerine devredilen konutlar sıfır konut kapsamında sayılır mı, çok acil bilgiye ihtiyacım var. Cevaplarsanız çok mutlu olurum. Tapunun beyanlar hanesinde Belediye tarafından A şahsına tahsisi yapılmıştır denilmektedir.

    Teşekkür ederim.

  18. Iyi gunler dairemi satıp sıfır daire alıyorum dairemi sattigim icim eşyalarımı yeni daire taşımak zorunda kaldım. Halkbankasindan eksper geldi 0 daire olarak banka kredi kullandirmaz dedi yapabilecegimiz birşey varmi acaba

  19. Mrb.ben sıfır konut için kredi başvurusunda bulundum.ekspertiz dairenin içini fotoğrafını çekmeden sadece dış cepheyi çekmiş.gerekçe ise binanın tamamlanmamış olması.halbuki ben örnek daireyi satın almıştım.bu durumda ne yapabilirim.

  20. Merhaba. 168 binlik bi ev için 60 bine ihtiyaç vardi. Bankaya başvurduk Exper geldi eve baktı 100 bin fiyat biçti. Yalnız bankada evin satılamaz yazan bir ifade olduğunu bunun sıkıntı çıkardığını belirtti. Exper sıkıntı olmayacağını belirtmiş ama banka sizin guvenceniz için krediyi bu sebepten veremeyebiliriz dedi. Ev üzerinde icra falan yok neden çıkar bu satılamaz ifadesi.

Buket için bir cevap yazın Cevabı iptal et

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Back To Top
×Close search
Ara