Arsa Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Arsa, imarı olan toprak parçasına verilen isimdir. Arsa değerlemesi yapılırken, en önemli unsur arsanın imarıdır. Bu imarın doğru yorumlanması da arsanın doğru değerinin tespiti açısından önemlidir. İmar durumu belirli olsa da değerlemeyi zorlaştıran durumlar olabilir örneğin özel mülkiyette olmasına rağmen bir arsanın imarı:

• Tevhid zorunluluğu
• Özel okul alanı
• Halı saha

Gibi, çok da mal sahibini mutlu eden imarlar olmayabilir. Bu durumlarda da arsanın değerlemesini yapmak zorlaşmaktadır. Ancak meslekler arası bir disiplin olan değerlemede iktisatçılar ve mühendisler bu tip imar durumlarında da çeşitli alternatif gelir yöntemleri oluşturarak değeri tespit ederler.

Arsa değerlemesi yaparken diğer bir zorluk da arsanın olmadığı yani üzerinde yapı olmayan arsanın bulunmadığı yerlerdir. Arsa değerlemesinde en çok kullanılan yöntemlerden birisi, emsal karşılaştırma yöntemidir. Adından da anlaşılacağı üzere, birçok emsalin bulunması sonucu yapılan karşılaştırmadır. Ancak yerleşmiş, arsa stoğunun olmadığı yerlerde bu yöntemi kullanmanız mümkün değildir.

Örneğin yukarıdaki gibi bir sokakta, arsa emsali bulmanız mümkün değildir. Bu sebeple farklı yöntemlere başvurmak gereklidir. Kullanılan yöntemlerden birisi, arsa üzerinde yapılabilmesi yasalarla mümkün olan yapılması durumunda arsa sahibine kalabilecek değerin takdir edilmesini temel alır.

Arsa Değerleme Nedir?

Arsa değerlemesi, konut değerlemesi gibi proje incelemesi gerektirmemektedir. Bununla birlikte imar durumunda oldukça dikkatli olunmalı ve imar durumu ile parseli ilgilendiren Belediyeler ile Bakanlık’ların yapılaşma koşulları ile kısıtlamalarını iyi irdelemek gerekmektedir.

Proje geliştirme safhasına geçildiği zaman, değerlemesi yapılan arsa üzerinde yapılması muhtemel proje kabaca oluşturulur. Ne kadarlık alanda ticari, ne kadarlık alanda konut gibi artık o parsel üzerinde nasıl bir yapı yapılabilecek ise bağımsız bölümler tahmin edilmeye çalışılır. Buna göre piyasa araştırması yapılarak, yapılması muhtemel alanlar için emsaller toplanır. Bu emsaller, oluşacak bağımsız bölümlerin şekilleri, cephelerine ve konumlarına göre titizlikle yansıtılır. En sonunda parsel üzerinde yapılabilecek yapının bittiği zaman oluşan değeri tespit edilir. Bu hesaplamada, maliyetler ve girişimci karları hesaptan ayrıştırılarak ve piyasada genel kabul edilen kat karşılığı oranları da mevcut ise iki ayrı yöntemle arsanın değeri tespit edilir.

Yapılaşmış alanlarda yapılan arsa değerlemelerinde yapılan işlemler, gördüğünüz gibi tarla değerlemelerinden oldukça farklıdır. Büyük oranda hızlandırılmış en iyi ve en verimli kullanım hesaplaması gibidir, elbette basitleştirilmiş olarak.

Arsa değerleme işleminde imar durumu, terkler, konum gibi değeri etkileyen unsurlar dikkate alınmalıdır. Arsa değerine doğrudan etki eden konular arsa değerleme işlemini zorlaştıran konulardır.